地盤調査で沈下の原因を知る｜費用・調査・工法選び

この記事の結論（4行）

1. 地盤調査は、すでに傾いた家の「原因」を突き止め、再沈下を防ぐための土台です。工事は調査なしでもできますが、再沈下を最小限にするため、私たちは調査をおすすめしています。
2. 「ベタ基礎だから」「盛土して何年も経つから」大丈夫——とは限りません。調べなければ見抜けない沈下の原因が、数多くあります。
3. 費用は、スクリューウェイト貫入試験（SWS）で1日5万円程度、ボーリング・標準貫入試験で15～30万円程度（税抜・工事費とは別途）。数百万円の工事を判断する前提として、妥当な備えです。
4. いちばん大切なのは、工法を先に決めないこと。調査結果にもとづいて工法を選ぶことが、失敗しないための道です。

キッチンやお風呂の排水が流れにくくなり、家の中に一年中、排水の嫌な臭いがこもる。冬になると窓が完全に閉まらず、料理をするたびに「寒い」とこぼしてしまう——。これは、他社が一度沈下修正工事をしたのに、10年ほどで再び沈んでしまったお宅で、実際に起きていたことです。

なぜ、一度工事をした家がまた沈んだのか。答えは、はっきりしています。地盤調査をせずに工法を選んでしまったからです。私たち五月女建設は、北関東を拠点に創業124年、建物の沈下修正を専門にしてきた会社です。この記事では、「地盤調査とは何をするのか」「費用はいくらか」「調べないと何が起きるのか」を、実際の現場の言葉で、できるだけ省かずにお話しします。

なお、ここでお話しするのは新築前の地盤調査ではありません。すでに傾き・沈下が起きてしまった家の「原因究明」としての地盤調査が主題です。少し専門的な話も出てきますが、あなたの家を守るための知識として、ゆっくり読み進めてください。

なぜ地盤調査が必要なのか｜「ベタ基礎だから沈まない」は成り立たない

まず率直にお伝えします。地盤調査をしなくても、沈下修正工事そのものはできます。それでも私たちが調査をおすすめするのは、再沈下の可能性を、できるだけ小さくするためです。原因を突き止めないまま工事をすれば、また同じことが起こりかねません。

「うちはベタ基礎だから、沈下するはずはないんだけど……」。あるお客様は、そうおっしゃっていました。実際、その家のベタ基礎は厚さ15cm、13mmの鉄筋（D13）が細かく張り巡らされた、しっかりした造りでした。それでも、家は沈んでいたのです。

周りの地形を調べると、その土地はもともと沼地でした。盛土した部分の締め固めは悪くなかったのですが、その下にあった、粒の細かい土からなる軟弱地盤が、建物と盛土の重さによって20年という時間をかけてゆっくり沈んだ（圧密沈下）結果でした。基礎がどれだけ丈夫でも、その下の地盤が沈めば、家は傾きます。「ベタ基礎だから安心」とは、言い切れないのです。

ちなみに、私たちにご相談くださる方は、沈下量を計測すると45mm以上沈んでいるお宅が多くいらっしゃいます。「少し傾いているかな」という感覚のときには、思ったより沈んでいることも少なくありません。

地盤調査の前の「事前調査」で、8割が決まる

地盤調査というと、いきなり現地で機械を突き刺すイメージがあるかもしれません。しかし私たちは、現地で試験を行う前の「事前調査」をとても大切にしています。ここで土地の成り立ちを読み解いておくことが、原因究明の精度を大きく左右するからです。事前調査では、次のような資料を必要に応じて集めます。

• 旧版地形図・治水地形分類図（昔その土地が何だったかが分かる）
• 国土地理院の空中写真
• KuniJiban などの既存のボーリング柱状図
• 自治体のハザードマップ
• 造成年代の分かる住宅地図

さらに私たちは、2026年より国土交通省MCP サーバーを利用して、こうした資料をその場で集められるようにしました。無料相談の際、お客様の目の前でデータを取り寄せてお見せできるのは、他社にはない強みだと考えています。

地盤調査の前に・・・｜地域の地形を知っていると、原因が見えてくる

地元・北関東の地形に関する知見も、事前調査の大きな武器になります。たとえば栃木県では、鬼怒川の東側に20m近い関東ローム層が堆積しています。東日本大震災のとき、大谷石の塀や蔵の倒壊、瓦の落下が圧倒的に多かったのは、この鬼怒川東側の地域でした。また、海に近い河口部の三角州では、支持層（硬い地盤）までが深かったり、堆積した土砂が細かいために液状化の可能性が高かったりします。

もう一つ、覚えておいていただきたい地形があります。川沿いに擁壁（ようへき）が立っていて、川までの高さが3m以上あるような場所です。こうした土地は、もともとの傾斜地に埋め立ての盛土をしている可能性が高いのです。その盛土の締め固めが不十分だったり、廃棄物が埋まっていたりすると、建物が沈みます。「一軒ご相談をいただくと、その並びの家も沈んでいた」という例は、山ほどあります。

地盤調査の中身と費用｜SWSは1日5万円（工事費とは別途）

事前調査のあと、現地で行う基本の試験がスクリューウェイト貫入試験（SWS）です。先端がドリル状の棒に、おもりの重さと回転を加えて地面に貫入させ、地盤の硬さを深さごとに測っていきます。私たちの調査の進め方は、次のとおりです。

項目	内容
基本の手法	スクリューウェイト貫入試験（SWS）
測る場所	建物の四隅、4点が基本
追加の調査	4点の結果に大きな違いがあれば、差の大きい2点の間に測点を増やす。支持地盤の深さや軟弱層の厚さが急に変わる場合も、その都度追加
既存資料の活用	新築時の地盤調査結果があれば参考にする。資料がない場合はコンクリートを避けて調査
費用の目安	1日5万円程度（税抜）。工事費とは別途

私たちは地盤調査（SWS）そのものは、専門の調査会社に委託しています。そして、その前の事前調査（地形・地歴・地層の読み解き）と、調査結果の判定・工法の選定は、私たち自身が行います。数字を取るだけでなく、その数字が何を意味するかを、地元の地形の知識と重ね合わせて総合的に判断する——ここに専門性の差が出ると考えています。

地盤調査結果の読み方｜数字だけでは決まらない「総合判断」

調査で得た数字を、どう読むか。ここが専門家の腕の見せどころです。いくつか、大切な考え方をご紹介します。

軟弱地盤の目安（換算N値）

地盤の硬さは「換算N値」という数字で表します。目安として、粘性土（ねばりのある土）なら換算N値3以下、砂質土（砂っぽい土）なら換算N値5以下で「軟弱」と判定されます。ただし、これはあくまで目安です。

「自沈層の厚さ」だけが原因ではない

やわらかくて自然に沈んでしまう層（自沈層）の厚さは、たしかに重要です。しかし、沈下の原因は、自沈層の厚さだけでは決まりません。建物そのものの重さ、土の自重、さらにはその土地が建物の前にどれだけの重さを載せられてきたか（載荷の履歴）など、いろいろな要素が複雑に絡みます。だからこそ、一つの数字だけを見て「これが原因」と決めつけないことが大切です。

「盛土して◯年経つから安定」は、証拠になりません｜地盤調査でわかること

ここは、ぜひ知っておいてほしい点です。重い盛土が長い時間そこにあった土地や、もともと2階建てが建っていた土地に平屋を建てるようなケースは、「過圧密（かあつみつ）」といって、むしろ沈下しにくい状態です。一方で、造成直後・盛土直後の土地は、必ず地盤調査をしなければなりません。

「盛土をして◯年経っている」ということは、「地盤が安定している（もう沈まない）」証拠にはなりません。入念に締め固めたつもりでも、盛土材に黒土を使ったために沈下した例もありますし、盛土をしたことで、その下の軟弱層が新たに圧密沈下を起こすこともあります。業界内でも語られがちな「◯年経ったから大丈夫」という通説を、私たちははっきり否定します。

支持層の判定は「設計者の判断」に委ねられている

硬くて建物を支えられる地盤を「支持層」といいます。この支持層の判定について、『建築基礎設計のための地盤調査計画指針［2009］』（日本建築学会）では、次のように示されています。砂質土・礫質土ではN値50（または60）以上、粘性土では20〜30以上とすることが多いが、地盤条件・建物の要求性能・想定される複数の基礎形式を勘案して、設計者が適切に判断する、と。つまり、機械的な数字だけで決まるものではなく、最終的には人の判断が入るということです。

この「判断」の難しさを示す例が、2024年に報じられた静岡県掛川市の商業施設の沈下です（住宅ではなく商業施設の事例ですが、支持層判定の難しさを示すものとして紹介します）。大手の設計・施工でありながら、建物の一部で最大14.6cmの沈下が発生。72本ある基礎杭のうち、調べた範囲で5本が支持層に2〜8m届いていなかったことが分かりました。原因は、局所的にあった支持層とよく似た薄い地盤を、支持層と誤って判断していたことでした（施工者が専門メディアの取材に公表）。大手でも見誤ることがある。だからこそ、調査点を増やし、事前調査と突き合わせて総合的に判断することが欠かせないのです。

地盤調査を省くと何が起きるか｜「10年後に再沈下」した実話

冒頭でご紹介した、排水の臭いと閉まらない窓に悩まされていたお宅の話に戻ります。実はこの家は、他社が一度、沈下修正工事をしていました。しかし前の業者は、おそらく地盤や建物構造の知識が十分ではなく、地盤調査をしないまま傾き直しの土台揚げ工法を選んだため、工事から10年ほどで最大9cmの再沈下を起こしていました。

私たちが地盤調査を行うと、驚くべきことが分かりました。その土地は6m近い盛土がされており、しかも敷地内で盛土の厚さが2mのところから6mのところまでと、大きくばらついていたのです。とくに9cm沈下していた部分は、支持層まで約9mあり、盛土の下に軟弱層が広がっていました。さらに、川沿いに立っていたL型擁壁そのものが軟弱層の上に建てられていたため、擁壁が建物と一緒に沈んでいたのです。

項目	内容
前業者の工法	土台揚げ工法（建物の基礎構造は布基礎）
再沈下の量	最初の沈下修正工事工事（他社）から約10年で最大9cm
盛土の状況	約6mの盛土。敷地内で盛土の厚さが2m〜6mとばらつき
推定される複合原因	盛土に有機土（黒ボク）が混在／L型擁壁の下の軟弱層の圧密沈下／近隣の河川工事による振動 など

この「擁壁ごと沈んでいた」という事実は、現地調査や地盤調査をしなければ気づかなかったかもしれません。そして、お客様が抱えていた生活の苦労も、けっして小さなものではありませんでした。

キッチンやお風呂の排水が流れにくくなることで、「年中、建物の中に排水の匂いが充満していた。」という話や冬は窓が完全に閉まらないことで、奥さんが「料理をするときに寒い」とこぼされていました。

私たちは調査結果を受けて、アンダーピニング工法を選びました。建物下の支持層のある9mまで鋼管杭を打ち込み、建物のおよそ半分の面積を持ち上げて、沈下を修正する工法です。今回のケースでは、厚い軟弱地盤の層があったことから土台上げ工法や耐圧盤工法は向いていませんでした。これらは、建物の基礎から支持層までの間にある軟弱層に対して、直接の対策を行わない方法だからです。そもそも、地盤調査をせずに工法を選んだこと自体が、大きな間違いだったと言えます。

また近年の熊本地震でも震度6強を観測した熊本市南区で「10年前に1000万くらいかけてジャッキアップ」した家が液状化現象の被害によって4cm沈下した事例も確認されています。

適切な地盤調査と工法選びは、再沈下防止のためにも最も重要な要素となるのです。

工法は「地盤調査のあと」に決める｜第三者機関の監査という後ろ盾

ここまで読んでいただくと、お分かりいただけると思います。家の傾き直し、沈下修正工法を一概に決めることはできません。その土地の盛土の厚さ、支持層の深さ、軟弱層の位置——これらは、調査をして初めて見えてきます。工法は、その結果にもとづいて選ぶものです。

私たちはさらに工事した後もお客様に安心を頂くためにGS10の登録地盤会社となりました。。GS10を使うと、登録地盤会社として地盤沈下の事例を詳しく知る第三者機関の監査を受けたうえで、安心できる工法を選ぶことができます。自社だけの判断で突き進むのではなく、第三者の目が入る——これも、失敗を防ぐための大切なしくみです。

「家の傾き」は売主・施工業者に責任を問えるのか｜法的な備え

「一度工事をしたのに、また沈んだ」「新築なのに傾いた」。そんなとき、法律の面でどんな備えがあるのかを、一般的な制度としてご説明します。実際に責任を問えるかどうかはケースによって異なりますので、具体的なご相談は無料相談で状況を整理させてください。

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）では、新築住宅について、請負人や売主は、引き渡した時から10年間、構造耐力上主要な部分などの瑕疵（かし＝欠陥）について担保の責任を負うとされています。基礎は、この「構造耐力上主要な部分」に含まれるため、地盤が原因の沈下でも、基礎の瑕疵と評価されれば10年間の対象になり得ます。また、これに反して注文者に不利になる特約は無効とされています。

さらに、民法の契約不適合責任にもとづき、次のような請求ができるとされています。

できること	内容
追完請求	きちんと直させる
代金減額請求	請負代金・売買代金を下げてもらう
損害賠償	修補にかかる費用などを、お金で請求する
解除	契約を解除する

地盤調査のよくある質問　Q&A

まとめ：地盤調査と家の傾き

地盤調査は、すでに傾いた家の原因を突き止め、再沈下を防ぐための土台です。「ベタ基礎だから」「盛土して何年も経つから」という理由だけでは、沈まない保証にはなりません。事前調査で土地の成り立ちを読み解き、SWSで地盤の硬さを測り、その結果を地元の地形の知識と重ねて総合的に判断する。そして、家の傾き直しの工法は調査のあとに決める。この順番を守ることが、建物の再沈下の失敗を防ぐいちばんの近道です。

あなたの建物の傾き、地盤状態を、プロが無料診断

私たちは、「家の傾き」に悩まれるお客様への安心への第一歩のお手伝いとして、ここまでを無料相談で行っています。（北関東地域以外は別途相談下さい）

• 建物の状態調査
• 傾き（沈下量）の計測
• 公開されている地盤データ（J-SHIS）から、地形分類や地盤の硬さなどのデータ取得
• その場でのレポート作成

ここまでは、すべて無料です。有料になるのは、実際に地面を調べるSWS（1日5万円程度・工事費とは別途）からです。2026年からは国土交通省MCPサーバーを使い、お客様の目の前でデータをお見せすることも可能になりました。「沈下かな？」と思ったら、まずはお気軽にご相談下さい。

私たちはお客様との関係を築く際に、「三方良し」を何よりも大切にし、無理な売り込みは一切いたしません。調べた結果、工事が必要なければ、その旨も正直にお伝えします。

「家の傾き」の気になるサインがあれば、どうぞお気軽に無料相談をご利用ください。

万一の再沈下に備える保証「GS10」

当社は、地盤保証保険GS10の登録地盤会社です。GS10は、第三者機関の審査を備えた引渡しから10年間の保証保険で、対象の工法による工事に適用されます。再沈下の判定は、5mごとの測定点で30mm（6/1000）以上の沈下が確認され、補修が必要と判断された場合です。ただし、地震・洪水などの天災は免責（対象外）で、土台上げ工法は対象外となる場合があります。保証はあくまで万一の備えであり、着工前にきちんと地盤を調べ、原因を突き止めておくことに勝るものはありません。

引用

「地形分類図について」（国土地理院）

「重ねるハザードマップ」（国土交通省・国土地理院）

『建築基礎設計のための地盤調査計画指針［2009］』（日本建築学会）